Nieuwe regels voor AL-verhuur in Portugal


Onlangs verschenen er verschillende artikelen in de Portugese pers over wetswijzigingen met betrekking tot lokale accommodatiewetten in Portugal, waarbij sommigen beweerden dat een uitspraak van het Hooggerechtshof AL-verhuur ("Alojamento Local") in woongebouwen verbood.


Dit heeft geleid tot veel onzekerheid en verkeerde informatie bij huidige vakantiehuiseigenaren en potentiële investeerders in deze sector. De waarheid ligt echter ver van wat is gepubliceerd.


AL sign SCH Holiday Home rentals in Portugal

Het wetsontwerp dat zoveel onrust heeft veroorzaakt, werd in 2018 goedgekeurd. De enige recente wijziging was een "acórdão" van het Portugese Hooggerechtshof, over een kwestie die tot nu toe verwarring veroorzaakte over de verenigbaarheid van AL-verhuur in condominiums (d.w.z. in een autonome fractie die is toegewezen voor bewoning in een gebouw dat onderworpen is aan horizontaal eigendom).


Praktisch gezien heeft dit arrest van het Hof van Cassatie jurisprudentie verschaft in een aangelegenheid die in het verleden tot tegenstrijdige rechterlijke uitspraken heeft geleid. Deze uitspraak heeft echter geen dwingende kracht van wet en zal de huidige AL-vergunningen niet herroepen, noch de wijze waarop deze in de toekomst zullen worden afgegeven.


Om een AL-vergunning in een condominium te kunnen intrekken, is het verplicht dat dit door een rechtbank wordt bevolen, en alleen nadat het condominium een gerechtelijke procedure heeft ingeleid om te verzoeken dat er geen AL-verhuur in het gebouw is.

Dit verzoek kan alleen worden gedaan door een condominium — waarvoor de meerderheid van de mede-eigenaars positief moet stemmen over deze beslissing — en kan niet door een individuele eigenaar naar de rechtbank worden gestuurd.


Op dit moment heeft deze uitspraak vrijwel geen gevolgen voor de sector van de lokale huisvesting in Portugal, en er worden niet meer zaken voor de rechter verwacht dan vóór deze uitspraak. Een van de redenen hiervoor is het belang van deze sector als een sterke drijvende kracht achter de nationale economie en voor het herstel van de wooninfrastructuur in het hele land. Bovendien beschermen de Portugese wetten en verordeningen de bewoners reeds tegen mogelijke misbruiken door toeristische gasten door middel van lawaaiwetten, verordeningen inzake appartementsgebouwen, enz. Het is de verantwoordelijkheid van de verhuurders of verhuurbedrijven om ervoor te zorgen dat deze regels worden nageleefd en dat de gasten ervan op de hoogte zijn.


Zoals bij de meeste bedrijven in deze sector zijn wij van mening dat er altijd ruimte is om alternatieve oplossingen te vinden in geval van een conflict. Met andere woorden, het recht van de huurders van het appartement op rust beschermen en tegelijkertijd het recht van de eigenaar van het appartement om zijn eigendom rendabel te maken. Door de beste praktijken toe te passen in de relatie met het condominium en de eigenaars, is het mogelijk om alle betrokken partijen een positieve ervaring te bezorgen.



AL Licenties - Wat te verwachten in de toekomst


Ongeacht deze veranderingen, in nieuwe residentiële ontwikkelingen is het mogelijk om wettelijk te beveiligen het pand kan worden gebruikt voor vakantieverhuur voor onbepaalde tijd. Bij de projecten die momenteel door Immo Portugal en Portugal Realty worden verkocht, is deze voorwaarde bijvoorbeeld al gewaarborgd.


Holiday homes inPortugal SCH Holiday Homes modern villa with pool


Hoe vraagt u een AL-vergunning aan in Portugal?


Als u erover denkt uw vakantiehuis in Portugal te verhuren, weet dan dat het proces tegenwoordig niet alleen sterk vereenvoudigd is, maar dat er ook tal van bedrijven zijn die u bij deze taak kunnen helpen.


New rules for AL rentals in Portugal - Portugal The Simple Life - Alojamento Local

Om de beste beslissingen voor uw levensstijl en financiële zekerheid te nemen, zijn er echter bureaucratische kwesties die u moet kennen om onaangename verrassingen te voorkomen.


Veel buitenlandse klanten die voor het eerst bij ons op kantoor komen, weten niet hoe de verhuur van vakantiewoningen in Portugal is geregeld. Dat is te verwachten, aangezien in hun land niet alles op dezelfde manier werkt.


Maar onbekendheid met de Portugese wetgeving inzake de verhuur van vakantiewoningen is geen excuus om er niet voor te zorgen dat uw vakantiewoning zijn potentieel volledig benut! Om dit te bereiken is het belangrijk te weten waar u op kunt rekenen, zodat uw belangen altijd beschermd zijn.



Een vakantiehuis huren in Portugal


Het eerste wat u moet weten is dat alleen legaal onroerend goed kan fungeren als vakantiehuis om te verhuren in Portugal.


Voor zowel appartementen als villa's is het volgens de Portugese wet verplicht dat de accommodatie een bewoningsvergunning heeft (of "licença de utilização", in het Portugees). Dit document, dat wordt afgegeven door de Câmara Municipal (gemeenteraad) van het gebied waar het onroerend goed is gelegen, bepaalt in feite het soort gebruik dat voor een bepaald gebouw of gedeelte is toegestaan: bewoning of niet-bewoning (handel, diensten of industrie).


Als het onroerend goed legaal is, en de vergunning voor bewoning is afgegeven, is de volgende stap het aanvragen van een specifieke vergunning bij de Câmara Municipal om uw eigendom als vakantiehuis te verhuren..

Aanvraag van een AL-vergunning

Met een lokale accommodatievergunning ("Licença de Alojamento Local") - ook wel AL-vergunning genoemd - kunt u legaal woonaccommodatie verhuren voor toerisme van korte duur.


Elke vergunning heeft een uniek nummer en is specifiek voor een accommodatie. Dit betekent dat als een huiseigenaar meerdere woningen heeft die bestemd zijn voor toeristische accommodatie, elke woning zijn eigen vergunning moet hebben.


In Portugal is het verkrijgen van een AL-vergunning verplicht. De belangrijkste websites die vakantiewoningen promoten, zoals Booking of Airbnb, hebben ook een AL-licentienummer nodig om de accommodatie online te kunnen adverteren.

Vereisten voor het verkrijgen van een AL-licentie


Om toegang te krijgen tot een AL-vergunning — en de voorafgaande inspectie door de lokale Câmara Municipal te doorstaan — moet de accommodatie voldoen aan verschillende eisen die zijn vastgelegd in de Portugese wetgeving, namelijk veiligheid en wettelijke verplichtingen. Dit houdt in:

  • Het verstrekken van een veiligheidspakket in de accommodatie voor gebruik door de gasten;

  • Het hebben van een wettelijke aansprakelijkheidsverzekering;

  • Het uitrusten van de accommodatie met een "Livro de Reclamações" (klachtenboek) en een informatieboek (dat in 4 talen vertaald moet worden).


Information book for AL guests - SCH Holiday Homes

Het grootste voordeel van het inhuren van een professioneel verhuurbedrijf is dat de huiseigenaar zich nergens zorgen over hoeft te maken. Zij zullen zorgen voor:

  • Het aanvragen van AL-vergunningen;

  • Het begeleiden van gemeentelijke inspecties en verificaties door regelgevende instanties zoals ASAE;

  • Het installeren van veiligheidsvoorzieningen (die zeer specifieke installatie- en onderhoudsregels hebben!);

  • Het efficiënt en binnen de wettelijke termijnen updaten van het eigendom, indien er in de toekomst wijzigingen zijn in de AL-wetgeving.

Onwetendheid van de wet zal u niet vrijwaren van boetes in geval van niet-naleving, dus zorg ervoor dat wie uw vakantiehuis verhuurt goed op de hoogte is van de regelgeving en wettelijke updates.

Aan de andere kant zal een professioneel vakantieverhuurbedrijf in Portugal ook zorgen voor de promotionele kant van de zaak. Van het zorgen voor enscenering voor professionele foto's tot het creëren van media-inhoud zoals tekst en het uploaden daarvan naar verschillende promotieplatforms, het is gemakkelijker (en veiliger!) om het allemaal door de experts te laten doen!


SCH Holiday Homes website online holiday reservations in Portugal

Met het internet als uw vakantiehuis "etalage", zorg ervoor dat het aantrekkelijk en professioneel is om de klanten en boekingen te krijgen die u nodig heeft om het succes van uw vakantieverhuur te garanderen.

Wanneer u een AL-licentie aanvraagt, is het ook verplicht om de start van deze bedrijfsactiviteit bij de Portugese belastingdienst te registreren. Een boekhoudkundig team zoals Portugal Accounting, met jarenlange ervaring in het begeleiden van buitenlandse vakantiehuiseigenaren, kan u hierbij helpen.



Belastingadvies voor uw vakantiehuis in Portugal


Bedenk altijd dat het verhuren van een vakantiehuis in Portugal in de eerste plaats een zakelijke activiteit is. Als zodanig moet u deze activiteit zien als iedere andere commerciële activiteit, ook in fiscaal opzicht.


Door te rekenen op belastingadvies van een gespecialiseerd team, zoals Portugal Accounting, bespaart u niet alleen tijd, maar ook geld. Er zijn bijvoorbeeld situaties waarin het openen van een bedrijf in Portugal fiscaal voordeliger kan zijn dan het verhuren op individuele basis... alleen een accountant kan u helpen deze en andere beslissingen te nemen die rechtstreeks van invloed zijn op uw inkomsten uit de verhuur van vakantiehuizen.


Houd er ook rekening mee dat alle inkomsten die in Portugal worden verdiend, onderworpen zijn aan de verplichting om facturen uit te reiken voor elke ontvangen betaling, en om belasting te betalen over die inkomsten. Dit geldt uiteraard ook voor inkomsten uit de verhuur van vakantiehuizen.


De ondersteuning van een ervaren accountant zorgt ervoor dat u volledig, op tijd en zonder gedoe voldoet aan al uw belastingverplichtingen in Portugal.


Als u niet de persoon wilt zijn die de facturen voor elke verhuur opstelt, kan een verhuurbedrijf zoals SCH Solutions dat ook voor u verzorgen.



Heeft u een vakantiehuis te huur aan de Zilverkust of overweegt u te investeren in de toeristische verhuurmarkt, neem dan contact op met SCH Solutions. Wij helpen u graag bij dit proces!


Artikel door Sandra Filipe - Reserveringen Specialist bij SCH Solutions / SCH Holiday Homes



relocation to portugal.jpg

RELOCATION
TO PORTUGAL

portugal-podcast-dylan-herholdt.png

PODCAST

MAGAZINE