Nieuwe condominiumregels in Portugal

Met ingang van 10 april 2022 is er nieuwe wetgeving van kracht geworden die het beheer van condominiums in Portugal transparanter moet maken.



New condominium rules in Portugal - buildings in Sao Martinho do Porto - Portugal The Simple Life


Enkele van de belangrijkste wijzigingen die bij wet 8/2022 zijn ingevoerd, zijn nieuwe regels die het leven in een condominium veiliger en gemakkelijker maken:


  • Iedereen die een tweedehandse woning in een condominium koopt, moet nu een document ontvangen waarin eventuele uitstaande schulden van de verkoper aan condominiumkosten worden vermeld. Om de akte rechtsgeldig te laten passeren, moet dit schriftelijke document, afgegeven door de gebouwbeheerder en verstrekt door de verkoper van de fractie, worden overgelegd op het moment van verkoop.
 Deze nieuwe regel beschermt de koper tegen het aanvaarden, zonder voorafgaande kennis, van verantwoordelijkheid voor een schuld die de verkoper kan hebben en die zijn verantwoordelijkheid zou worden na de verkoop. Als u een nieuwbouwwoning in een condominium koopt, is dit uiteraard iets waar u zich geen zorgen over hoeft te maken.

  • Deze nieuwe wet verduidelijkt ook welk soort herstellingswerken als essentieel en dringend kunnen worden beschouwd, en als dusdanig kunnen worden uitgevoerd op initiatief van een eigenaar van een gebouw (bij afwezigheid of verhindering van de gebouwbeheerder). Hieronder vallen ook dringende reparaties die nodig zijn om problemen in gemeenschappelijke delen van het gebouw te verhelpen, die schade aan het gebouw kunnen veroorzaken of verergeren of de veiligheid van mensen in gevaar kunnen brengen.


  • Andere belangrijke vernieuwingen zijn de mogelijkheid om convocaties per e-mail te versturen of om condominiumvergaderingen virtueel per videoconferentie te houden, wanneer de meerderheid van de eigenaars om deze mogelijkheid verzoekt.


Deze nieuwe regels moeten worden opgenomen in alle bestaande condominiumreglementen, bekend als "regulamentos do condomínio". Ongeacht of uw eigendom in Portugal voor persoonlijk gebruik is of voor vakantieverhuur.



Wat is het doel van een condominiumreglement?


Eenvoudig gezegd, beschrijft een condominium reglement in Portugal alle regels van een specifiek condominium - ook bekend als "horizontaal eigendom", of "propriedade horizontal" in het Portugees. Met andere woorden, het bevat alle informatie voor de unit-houders van een gebouw om hun rechten en plichten te kennen met betrekking tot het gebruik en beheer van het gebouw en de gemeenschappelijke ruimten.


Dit reglement is bindend voor allen die een gedeelte van het gebouw gebruiken, ongeacht of zij eigenaar of huurder zijn.


New condominium rules in Portugal - apartment in Salir do Porto - Portugal The Simple Life


Welke informatie moet in het condominiumreglement worden opgenomen?


Een condominiumreglement moet de volgende informatie bevatten:

  • Algemene regels;

  • Rechten en plichten van de appartementseigenaren;

  • Regels voor de gebouwbeheerder en de appartementseigenaren;

  • Informatie over verzekeringen;

  • Andere belangrijke informatie met betrekking tot het beheer van het gebouw.



New condominium rules in Portugal - management of common areas - Portugal The Simple Life


Om deze regels volledig te begrijpen, is het belangrijk om alle technische termen te begrijpen die in een condominium reglement kunnen voorkomen. Hieronder volgen enkele van de belangrijkste:


- Horizontale eigendom

In een horizontaal eigendomsregime wordt het artikel van een eigendom verdeeld in verschillende onafhankelijke eenheden.


Volgens het Portugese Burgerlijk Wetboek is elke onafhankelijke eenheid afzonderlijk en geïsoleerd van andere, met een eigen uitgang naar een gemeenschappelijk deel van het gebouw of naar een openbare weg.


Hoewel elke fractie afzonderlijk is geregistreerd en eigendom is, maakt zij deel uit van een unitaire structuur waarin er gemeenschappelijke ruimten zijn voor alle eigenaren. In principe zijn er twee horizontale eigendomsrechten:

  • Individuele eigendomsrechten, die uw rechten vormen als eigenaar van uw appartement;

  • Mede-eigendomsrechten, die betrekking hebben op de rechten van alle bewoners op de gemeenschappelijke delen van het gebouw.


- Gemeenschappelijke delen van een gebouw

Een horizontaal gebouw omvat zowel ruimten in privé-eigendom (onafhankelijke gedeelten) als gemeenschappelijke ruimten met gedeelde eigendom.


De gemeenschappelijke delen van een gebouw omvatten:

  • Grond, funderingen, kolommen, pilaren, dragende muren en alle delen die de structuur van het gebouw vormen;

  • Vuilnisbakken;

  • De gevel van het gebouw;

  • daken/dakterrassen (zelfs als er specifieke zones zijn die uitsluitend voor één of meer fracties bestemd zijn);

  • Algemene installaties voor water, elektriciteit, verwarming, airconditioning, gas, communicatie en soortgelijke nutsvoorzieningen;

  • Ingangen, vestibules, trappen en gangen die een gemeenschappelijke doorgang voor twee of meer mede-eigenaars mogelijk maken;

  • Gemeenschappelijke ontspanningsruimten, zoals tuinen, zwembaden, kinderspeelplaatsen, fitnessruimten/-ruimten, terrassen, enz;

  • Gemeenschappelijke parkeerplaatsen;

  • Gemeenschappelijke liften.


In sommige situaties kunnen deze ruimten niet gemeenschappelijk zijn, maar exclusieve gebruiksrechten hebben voor een specifieke fractie in de oprichtingsakte van het gebouw.


New condominium rules in Portugal - private terrace in an apartment building - Portugal The Simple Life.jpg

"Het is belangrijk om te weten welke gebieden van het gebouw gemeenschappelijk zijn en welke tot een specifieke eenheid behoren, omdat dit van invloed is op de onderhoudskosten, de gedeelde verantwoordelijkheid voor het beheer, evenals de totale waarde van uw woning."


- Permilage-waarde van elke fractie

Elke eenheid van een gebouw heeft een specifieke waarde, uitgedrukt als permilage, die een percentage of fractie is van de totale waarde van het globale gebouw.


Deze waarde, die is vastgesteld in de oprichtingsakte van het horizontale gebouw, wordt gebruikt om het aandeel van de eenheid in de condominiumkosten te berekenen. Deze kosten zijn nodig voor het algemene onderhoud en gebruik van de gemeenschappelijke delen van het gebouw, alsmede voor de betaling van gemeenschappelijke diensten zoals water, elektriciteit, liften, schoonmaak enz.


- Fracties

Voor de Portugese belastingdienst omvat de totale oppervlakte van een fractie van een gebouw:

  • het woongedeelte van de fractie (particuliere bruto-oppervlakte);

  • en de gebieden die voor andere doeleinden bestemd zijn, zoals opslagruimten, parkeerterreinen/garages, enz. (afhankelijke bruto-oppervlakte).

Beide oppervlakten worden gebruikt voor de berekening van de belastbare patrimoniale waarde.


Op dezelfde wijze omvat het onroerend goed van een autonome fractie het woongedeelte, alsmede andere elementen die gewoonlijk als belangrijke bestanddelen van kwaliteit en comfort worden aangemerkt, met inbegrip van gemeenschappelijke gedeelten voor exclusief gebruik (bijvoorbeeld een eigen garage of parkeerplaats, berging, zwembad, terrassen, dakterrassen, enzovoorts).



Algemene regels voor het samenwonen


Andere belangrijke informatie die is opgenomen in het condominiumreglement in Portugal heeft betrekking op de regels voor het samenwonen tussen de appartementseigenaars:


  • Lawaai - Elke appartementseigenaar mag in zijn woning (aanvaardbaar) lawaai maken tot 22.00 uur (tijdens werkdagen) en tot middernacht (in het weekend).
 In het geval van bouwwerkzaamheden is het lawaai beperkt tot de periode tussen 8 uur 's morgens en 8 uur 's avonds op weekdagen.
Wanneer een eigenaar van een unit zich benadeeld voelt door lawaai buiten deze periode en geen overeenstemming kan bereiken, kan hij/zij een klacht indienen bij de autoriteiten.

New condominium rules in Portugal - private balcony with view of tennis court - Portugal The Simple Life

  • Dieren - Het is ook belangrijk om de regelgeving van uw condominium te controleren met betrekking tot de aanwezigheid van dieren. Als het voorschrift verbiedt dat dieren het gebouw mogen betreden, moet dit op het eigendom worden aangegeven en kan het niet met terugwerkende kracht worden gewijzigd.


  • Condominium kosten - Deze betalingen, verschuldigd door alle bewoners/eigenaars, worden gebruikt om de noodzakelijke uitgaven te financieren voor het beheer en onderhoud van het gebouw. Bijvoorbeeld het onderhoud van de liften, het schoonmaken van de gemeenschappelijke ruimten en de beveiliging, naast andere kosten voor het behoud van de kwaliteit van de gemeenschappelijke ruimten van het gebouw. Condominiumkosten worden betaald volgens de waarde van elk fractiepermilage (behalve indien anders overeengekomen tussen eigenaren).
 Het is de verantwoordelijkheid van de condominiumvergadering om te bepalen hoe en wanneer de condominiumgelden verschuldigd zijn. Deze kunnen maandelijks, driemaandelijks of halfjaarlijks worden betaald, door storting of overschrijving. Het is ook de taak van de vergadering om de jaarlijkse begroting van het gebouw vast te stellen en de rekeningen te analyseren. Als een mede-eigenaar zijn bijdrage niet binnen de overeengekomen termijn betaalt, worden er sancties opgelegd. Om dergelijke situaties te voorkomen, is er specifieke wetgeving die het incassoproces vereenvoudigt. Juridische stappen om schulden aan het condominium te innen worden via de Portugese rechtbanken afgehandeld.


  • Condominium bankrekening - Deze optie is populair bij gebouwbeheerders in een horizontaal eigendomsregime. Een gemeenschappelijke bankrekening heeft onder meer als voordeel dat het beheer van de middelen die nodig zijn voor de uitvoering van regelmatige onderhoudswerkzaamheden in de gemeenschappelijke delen van het gebouw, wordt vergemakkelijkt.


  • Condominiumverzekering - Brandverzekering in een gebouw is verplicht in Portugal, zowel voor de privé-eenheden als voor de gemeenschappelijke ruimten. Om het proces te vergemakkelijken (en ook omdat het een groter bereik van de dekking mogelijk maakt, tegen lagere kosten), kiezen de meeste condominiums in Portugal voor een collectieve verzekeringspolis, met een multirisicodekking die tegelijkertijd alle gemeenschappelijke delen en elk van de eenheden in het condominium beveiligt.



Bouwwerkzaamheden in appartementencomplexen


Bouwwerkzaamheden zijn een van de meest besproken onderwerpen in appartementencomplexen. Hier moet u rekening houden met het verschil tussen twee soorten bouwwerkzaamheden:

  • Bouwwerkzaamheden in gemeenschappelijke ruimten: deze werkzaamheden worden als verplicht beschouwd en omvatten instandhoudings-, onderhouds- of verbeteringswerkzaamheden aan het gebouw.
Bouwwerkzaamheden in gemeenschappelijke ruimten moeten door ten minste tweederde van de eigenaren van het gebouw worden goedgekeurd (in dringende gevallen kan de beheerder van het gebouw of de eigenaar van de eenheid opdracht geven tot deze werkzaamheden).
 Bouwwerkzaamheden moeten altijd om de 8 jaar worden uitgevoerd, of wanneer dat nodig is, om de goede staat van instandhouding van het gebouw te waarborgen.
Werken in gemeenschappelijke delen van het gebouw worden betaald door elke eigenaar volgens zijn quota, en allen zijn verantwoordelijk voor het onderhoud ervan. Indien een eigenaar het niet eens is met de renovatiewerkzaamheden, kan hij/zij naar de rechter stappen om vrijgesteld te worden van de betaling (alleen een rechter kan een eigenaar vrijstellen van deze betaling).


New condominium rules in Portugal - common entrance and staircase in an apartment building - Portugal The Simple Life

  • Bouwwerkzaamheden in individuele units: deze werkzaamheden vallen onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar van de unit.
 Alvorens met de bouwwerkzaamheden te beginnen, moet de eigenaar de gebouwbeheerder op de hoogte stellen van de werkzaamheden en de verwachte duur ervan.
 Aangezien deze werkzaamheden van invloed kunnen zijn op de rechten van andere eigenaars/bewoners van het gebouw, moeten ze ook voldoen aan de geluidswetgeving in Portugal. Eigenaars moeten de werkzaamheden uitvoeren binnen de wettelijk toegestane uren (van 8.00 tot 20.00 uur op weekdagen) en ernaar streven de andere huurders zo min mogelijk te storen. Indien deze werken een wijziging van de architecturale of esthetische vormgeving van het gebouw inhouden, moet de vergadering van de mede-eigendom bovendien de goedkeuring krijgen van 2/3 van de stemmen van de mede-eigenaars.
 In het geval van werkzaamheden in privé-gebouwen is de eigenaar uiteraard verantwoordelijk voor alle kosten die hiermee gepaard gaan.



New condominium rules in Portugal - communal swimming pool in apartment building in Nazare - Portugal The Simple Life


Zoals u ziet is er, om alles soepel te laten verlopen in een horizontaal eigendomsstelsel, een belangrijke taak weggelegd voor zowel de participanten als de gebouwbeheerder. Bovendien, zodat alle zaken unaniem worden besloten en alle eigenaren op de hoogte zijn van de problemen en behoeften van het pand, is het van essentieel belang om condominium vergaderingen bij te wonen, die u zullen helpen om eventuele twijfels op te helderen en beslissingen te nemen die gericht zijn op het gemeenschappelijk welzijn van alle bewoners.



"Als u afwezig bent in Portugal of niet aanwezig wilt zijn, kunt u iemand aanwijzen om u te vertegenwoordigen op de condominiumvergaderingen. Dit kan een familielid, een buurman, een vastgoedbeheerder of de gebouwbeheerder zelf zijn."


Auteur: Tânia Leal - Simple Life Home Pack Specialist (Logistic Support), bij Leisure Launch vastgoedgroep



relocation to portugal.jpg

RELOCATION
TO PORTUGAL

portugal-podcast-dylan-herholdt.png

PODCAST

MAGAZINE